各乡（镇）人民政府、办事处，市政府各有关部门：
经市政府同意，现将《处理国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的意见》印发给你们，请认真贯彻执行。
2019年4月11日
关于处理国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的意见
为解决历史遗留问题，妥善处理我市国有建设用地上不动产登记工作中遇到的难题，进一步维护群众合法权益，化解社会矛盾，结合我市实际情况，现针对不动产登记工作中的相关问题提出如下处理意见：
一、处理原则
（一）尊重历史，实事求是。处理国有建设用地上不动产登记相关问题，应坚持尊重历史、面对现实、实事求是，维护群众的合法权益，积极寻求妥善的处理办法，着力化解社会矛盾，有效推进社会和谐稳定。
（二）依法依规，提高效率。各职能部门在处理相关问题时，要密切配合，细化工作方案，简化办事程序，加快速度，提高工作效率。
（三）先期办理，证缴分离。实行“证缴分离”原则。开发建设单位欠缴规费和土地价款的、越界超占国有建设用地，有关单位要督促其限期补办相关手续和缴清相关规费。在保留追缴权和处理权的同时，不影响持有《房屋所有权证》的购房者对房屋交易和抵押等不动产登记手续的办理。
二、处理范围
主要处理我市国有建设用地范围内产权不完整的项目，具体如下：
（一）使用国有土地且已办理房屋所有权证的商业（商服）和住宅用地，但未完善用地手续的；
（二）已办理国有土地使用手续的商业（商服）、住宅和工业项目，因规划、建设等手续不全而无法办理房屋所有权证书的。
三、申请主体
（一）原开发建设单位存在的由原开发建设单位提出申请。企业已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由购房者或业主代表、业主委员会申请办理相关手续。
（二）政府机关、事业单位、国有企业自行开发建设或利用自有土地与其他单位联建的，由原单位申请，原单位不存在的，由承继单位或主管单位申请。
（三）由两个或两个以上单位合作开发建设的房地产，合作一方或者多方已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由剩余合作方申请。
四、土地权属确认
办理不动产登记时，经查询无土地登记信息的，按下列方式处理:
（一）申请人提供或者不动产登记机构查询到土地权属来源文件的，不动产登记机构按照权属来源文件批准的内容进行登记。确需进行权籍调查的，不动产登记机构进行权籍调查并在公开的报刊（《河南日报》《焦作日报》等）上发布公告，公告期15个工作日。公告无异议的，按照权籍调查的结果和权属来源文件批准的内容进行登记。权属来源文件没有载明批准用途的，按实际用途进行登记。权属来源文件载明为出让土地，但没有签订土地出让合同和未能提供土地出让金缴纳凭证的，一律按照国有划拨用地登记。公告有异议的，应在异议事项解决后再办理土地信息登记。
（二）老城区范围内（护城河范围内），申请人无法提供且不动产登记机构未查询到土地权属来源文件的，经所在街道、办事处确认后，由不动产登记机构进行权籍调查并在公开的报刊（《河南日报》、《焦作日报》等）上发布公告，公告期15个工作日。公告无异议的，按建筑物基底所占面积设立宗地。由不动产登记机构按照国有划拨建设用地办理划拨性质的不动产权证书，申请人提供有规划手续的按照规划用途进行登记，申请人未能提供规划手续的按照现状用途进行登记。
以上土地信息未登记前，不影响已办理的房屋交易和不动产登记事项。
五、相关问题的处置意见
（一）对于土地已登记，房屋登记手续未办理的处置意见
土地使用权已登记的，产权人申请房屋所有权首次登记时：
1、开发建设单位提供建设工程符合规划及房屋已经竣工的材料后办理不动产权证书；对于之前老开发项目及住宅楼部分手续不完善且已办理《房屋所有权证》，现申请房屋所有权登记的，可延用原办理房产证提交资料办理。持购房收据、购房协议或相关证明、相关税费等资料申请办理不动产登记。
2、个人自建房屋（个人独院）提供建设工程符合规划及已经竣工的材料（个人出具房屋竣工具结书）后办理不动产权证书。
（二）关于房屋、土地登记信息不一致遗留问题的处置意见
1、对于房地权利主体不一致土地的处置意见
对已分别办理土地、房屋登记手续，房屋发生转让并由买卖双方当事人按规定申请办理了转移登记，但未及时申请办理土地转移登记，造成房地权利人不一致，现房地权利人申请自愿达成一致的，不动产登记机构办理变更登记；若存在找不到原土地权利人、未见土地使用证原件等现象，由不动产登记机构在公开的报刊（《河南日报》、《焦作日报》等）上发布土地证注销公告，经公告无异议，不动产登记机构办理变更登记。
2、对于房地用途不一致房屋的处置意见
不动产统一登记前，房屋所有权证书和土地使用权证书记载的房屋规划用途和土地用途不一致，当事人申请转移登记的,根据河南省国土资源厅《关于做好当前不动产登记工作的指导意见》（豫国土资规〔2016〕11号）文件之规定，不动产登记机构按照原证书记载的用途登记，不动产权证书用途栏的记载形式为“土地用途/房屋规划用途”。
3、对于跨宗越界房屋的处置意见
（1）对建筑物超出原宗地界址或跨宗建设且取得房屋所有权证的，在申请办理不动产登记时，土地界址按批复面积为准，房屋按实际范围确定用地界址，并在不动产登记簿上如实记载相关情况。自然资源和规划部门、住建等相关部门查明超出界址原因，存在违法用地行为的，要依法处理。在处理期间，按照“证缴分离”原则，可先予办理购房者的不动产登记手续。但在土地价款未缴清之前不予办理开发建设单位自有部分不动产抵押登记或者转移登记手续。
（2）《商品房买卖合同》已明确楼房归属宗地信息的，按合同约定落宗，土地使用年限按合同约定所落宗地使用年限确定。无法提供《商品房买卖合同》或提供的《商品房买卖合同》中宗地信息为多宗土地的，经现场测绘楼幢界址，按房屋主体面积所在宗地多的落宗，土地使用年限按房屋主体所在宗地使用年限确定。
4、对于不动产登记中涉及宗地面积分摊的处置意见
宗地上的建筑物设定不动产单元时，经不动产权籍调查后，按以下意见办理：
（1）建筑物在宗地批准范围内的建设用地使用权予以分摊；
（2）建筑物超出宗地批准范围的，宗地面积分摊可先按合法的土地面积进行分摊。超出的土地面积待处理后再进行建设用地使用权分摊登记。
（三）关于划拨国有建设用地上房产相关问题的处置意见
1、对涉及划拨土地的房屋，房屋所有权人申请不动产变更、继承、抵押登记等情况的，可仍保留原划拨土地的性质，按原批准的土地使用范围落地落宗直接给予办理不动产登记；除上述情况之外，其他划拨土地转让需按下述规定缴纳土地出让金。
2、不动产在发生转移登记时按照下述规定补缴土地出让金，申请人按房屋所在宗地级别对应现行基准地价的一定比例缴纳土地使用权出让金、相关税费后，可申请办理出让性质的不动产权证书。该宗地不再履行报批程序，不再单独办理土地使用权审批出让手续，由自然资源和规划部门签订建设用地使用权出让合同并收缴土地出让金。
（1）个人独院（独立）住宅交易缴纳土地出让金标准为：①申请人于2019年12月31日前缴纳的，按现行基准地价×40%×土地面积缴纳（土地面积以实际测绘面积为准）；②2019年12月31日后缴纳的，按现行基准地价×50%×土地面积缴纳（土地面积以实际测绘面积为准）。
（2）住宅楼住户缴纳土地出让金标准为：现行基准地价×40%×分摊土地面积，分摊土地面积以实际测绘面积为准。土地使用年限起始期为该宗地内第一套房屋上市交易之日起计算，其土地性质变更为出让。对购买单位集资建造的房屋，该幢楼部分已办理过房产证，还有一部分未办理的，购房户可按本规定第五条第一款第一项之规定缴纳过土地出让金后申请办理不动产登记。
3、划拨国有土地使用权未经批准不得单独抵押，但权利人以依法取得的建（构）筑物进行抵押的，划拨土地使用权可与建（构）筑物一并抵押。不动产登记机构在办理不动产抵押登记时可依据《城市房地产管理法》第51条之规定，在不动产登记证明附记栏注记：“该不动产的土地使用权为划拨土地使用权，依法拍卖房地产，或通过其他方式依法实现抵押权时，应首先补缴土地出让金后，抵押权人方可优先受偿”。
（四）关于不动产首次登记中规划许可遗留问题的处置意见
1、1990年4月1日前开工建设且无规划许可的建设项目，可不再提供规划证明。1990年4月1日至2008年1月1日期间开工建设且无规划许可或与规划许可内容不符的建设项目，按照项目所在的规划范围分类处理后，予以办理不动产登记手续。
2、企事业单位及开发小区建设的建筑物：2008年1月1日后开工建设的建筑物，如建设内容发生变化，由申请人提供相关资料，对于不影响现行规划的建筑物，由自然资源和规划部门对未批先建或批建不一致进行依法处理，补缴予以保留的建筑物相关规费、基金后，可以办理不动产登记手续；对于局部影响现行规划的建筑物，由自然资源和规划部门对未批先建或批建不一致进行依法处理，补缴予以保留的建筑物相关规费、基金后，可以办理不动产登记手续。
规划核实问题：2011年9月7日前竣工的项目，持《建设工程规划许可证（副本）》办理不动产登记手续；2011年9月7日至2016年8月16日竣工的项目，凭自然资源和规划部门核实的《建设工程规划许可证（正本）》办理不动产登记手续；2016年8月16日后竣工的建设项目，持《建设工程规划核实意见书》办理不动产登记手续。未办理相关规划手续的项目，按现有情况申请，对是否符合规划重新核实，依法处理后，办理不动产登记手续。
符合现行规划且保留的建设项目，需按照《沁阳市城市基础设施配套费征收管理办法》（沁政〔2015〕19号）文件，补缴城市基础设施配套费。
3、个人自建房屋（个人独院）：经自然资源和规划部门认定，不影响现行总体规划实施，可以办理不动产登记手续。自然资源部门不再收取有关罚款、基金和规费。房屋建筑面积超过2000㎡需提供人防手续。
（五）关于不动产首次登记中工程竣工验收遗留问题的处置意见
2009年10月19日前投入使用的建筑物，未进行质量验收备案的建筑物，原房屋开发企业或建设单位需委托具有资质的工程质量检测机构或房屋安全鉴定机构对房屋的质量进行检测或鉴定，出具房屋质量安全鉴定报告，由市住房和城乡建设局出具“认可证明”后，方可凭相关资料申请办理不动产登记手续。原房屋开发企业或建设单位不存在的，由权利人申请委托上述机构进行检测或鉴定。房屋工程质量检测机构、房屋安全鉴定机构对出具的房屋安全状况检测或鉴定结论负责，并承担相应的法律责任。
2009年10月19日后投入使用建筑物，无法办理竣工验收备案，建设单位需提交经市住房和城乡建设局认可的下列两项资料后，办理不动产登记手续：1、建设单位或申请人委托有资质检测单位出具的项目主体结构鉴定合格证明文件；2、提供由建设单位组织勘察、施工、设计、监理等单位进行竣工验收形成的验收报告。
（六）关于自建房屋扩建、改建后面积不一致问题的处理意见
1、对于已分别办理土地、房屋登记手续的自建房屋，因扩建、改建后造成与原房屋登记面积不一致的，由申请人提供建设工程符合规划（个人对建房情况进行说明，自然资源和规划部门认可）及房屋已经竣工的材料（个人出具房屋竣工具结书）后办理不动产权证书。
2、对于已分别办理土地、房屋登记手续的自建房屋，未扩建、改建，但在权籍调查中与实际不符的，在不动产登记时，按权籍调查的实测面积办理不动产权证书。
六、组织领导及相关要求
（一）成立小组，确保成效。成立沁阳市解决不动产登记历史遗留问题工作领导小组，由常务副市长任组长，主管市长任副组长、财政局、自然资源和规划局、住建局、监察委等部门领导为领导小组成员。下设解决不动产登记历史遗留问题联席会议室，分管自然资源和规划局、住建局的副市长为召集人，统一指挥、协调全市处理历史遗留问题工作。联席会议室下设办公室，协调自然资源和规划局、住建局主管市长工作的政府办副主任兼办公室主任，负责全市国有土地上不动产历史遗留问题的组织和实施工作。各成员单位要按照“谁主管、谁负责”的原则，履行职责，齐抓共管，把此项工作抓紧、抓实、抓出成效。
（二）明确职责，合力推进。各成员单位要切实履行本部门职责，认真落实领导小组明确的工作任务，相互支持，密切配合，形成合力，充分发挥协同一致的作用。在工作中，不动产登记机构将存在的问题以书面形式上报领导小组办公室，领导小组办公室要及时向各成员单位反馈问题情况，各成员单位要严格履行工作职责。对不履行或者不正确履行职责，影响工作进展，损害行政相对人合法权益的，追究相关责任。
（三）尊重历史，提高认识。认真解决处理国有建设用地上不动产登记相关问题，是构建和谐社会、维护社会稳定、为民办实事的重要举措。各部门务必站在讲政治、顾大局、维稳定的高度，切实采取措施，抓好处理工作。
（四）加强监管，维护稳定。对不属于本次处理范围的房地产项目，各部门应严格把关，不得擅自搭车，违规办理。对违反有关法律、法规开发建设房地产，激发群众上访或者煽动业主上访的企业或个人，依法予以严肃查处，并将违法违规企业有关情况纳入诚信档案向社会公布。
在处理相关问题过程中，如产生法律纠纷，可通过司法途径予以解决。在本意见中未涉及到的不动产登记事项，可依据河南省国土资源厅《关于做好当前不动产登记工作的指导意见》办理。
本意见自发布之日起生效，若与上级部门新出台的相关规定不一致的，执行上级部门出台的相关规定。
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沁阳市人民政府办公室 2019年4月11日印发
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